Логисты и фармацевты вытесняют торговцев со складов

Опубликованно 29.04.2015 18:00

В этом году в столице заявлены к вводу в эксплуатацию четыре комплекса складских помещений общей площадью 77 тыс. кв.м. Это почти вдвое меньше, чем в 2014-м., когда рынок увеличился на 137 тыс.кв.м. рассказали «Вестям» в DTZ.

В прошлом году в эксплуатацию были введены вторая очередь San Factory (7 тыс. кв.м), мультитемпературный складской комплекс RLC (63 тыс. кв.м), складской комплекс для собственного пользования компании Raben (3 очередь, 20 тыс. кв.м), складской комплекс «Эталон» (2 очередь, 6 тыс. кв.м) и часть складского комплекса для собственного пользования компании FM Logistic (14 тыс. кв.м). Из них, по данным Colliers International, большую часть нового предложения (69%) составили проекты, построенные на открытый рынок.

«На сегодня можно отметить 100% долю строительства объектов лишь для собственных нужд», — сообщил «Вестям» директор департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине Федор Арбузов.

И эксперты отмечают, что девелоперы логистической недвижимости быстро сориентировались и перешли на строительство под конкретного потребителя вместо проектов для открытого рынка, так что даже сумели сократить вакантность.

Половина уже запущена

Из четырех заявленных на этот год объектов два (третья очередь складского комплекса компании FM Logistic — 14 тыс.кв.м и складской комплекс компании Imperial Tobacco — 8 тыс.кв.м) — уже действуют.

В конце февраля компания FM Logistic в Украине ввела в эксплуатацию новые складские платформы в с. Дударков (Бориспольский район Киевской области), после чего общая площадь комплекса достигла 27 тыс. кв. м.

Объем инвестиций FM Logistic в складской комплекс составил около 20 млн. евро, а специализированный фармацевтический склад, входящий в этот комплекс, и в специальное оборудование обошлись в 700 тыс. евро.

Всего компанией запроектировано 14 складских секций общей площадью 85 тыс. кв. м., среди которых секции с различным температурным режимом, а на мезонинных площадях планируется осуществлять операции с мелкоштучным товаром. Также будет расширен существующий ко-пакинговый центр FM Logistic.

Ранее Киевские офисы оказались самыми пустыми в Европе

Официальное открытие Imperial Tobacco состоялось 24 апреля. Как рассказали «Вестям» в компании, собственный склад даст ей возможность отказаться от услуг внешних подрядчиков. В автоматизированный 12-ти уровневый склад было вложено 255 млн.грн., из которых 60 млн.грн пошло на оборудование и разработку программного обеспечения. «Мы планируем окупить данную сумму инвестиций через 8 лет», — сообщили в пресс-службе компании.

Третья очередь фармацевтического складского комплекса «Биокон» (25 тыс.кв.м) сейчас активно строится. «До конца года введем в строй обязательно», — сообщили «Вестям» в компании.

Логисты опережают ритейлеров

Спрос на складские помещения Киевской области в прошлом году в основном формировали предприятия, которые работают в сферах логистики, перевозок, производства и дистрибуции товаров повседневного спроса и продуктовой розницы, а также фармацевты. «Совокупная доля этих компаний составила около 63% от общего объема помещений, сданных в аренду в сегменте в 2014 году», — рассказал Федор Арбузов.

В этом году тенденция сохраняется, но снижается доля новых сделок со стороны ритейлеров. «Динамика арендной активности на рынке свидетельствует о частичном удовлетворении спроса на складские площади со стороны сектора оптовой и розничной торговли, — отметил руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости CBRE Ukraine Ярослав Горбушко. — Их доля в общей структуре сократилась с 70% в 2013 г. до 40% в 2014-м».

Три самые крупные сделки в сегменте аренды складских помещений в 2014 г. также были заключены логистическими операторами, а в первом квартале 2015 доля логистических компаний составила около 50%, в то время как сегмент торговли занял 20% в структуре валового поглощения.

В Raben «Вестям» рассказали, что в течение прошлого года их арендаторы меняли объемы снимаемых площадей в зависимости от покупательских настроений в стране: кто-то ужимал, а кто-то наращивал. «Вряд ли сейчас можно наблюдать большой ажиотаж в спросе, например, на холодильники или любую другую крупную бытовую технику. Зато еще несколько месяцев назад в супермаркетах, когда с полок магазинов сметались все «долгоиграющие» продукты (сахар, мука, соль, крупы). Соответственно, клиенты продуктовой линейки смогли даже нарастить объемы», — сказала нам маркетинг-специалист Raben Ukraine Оксана Терпило

«Вакантные риелторы» готовы снижать ставку

По состоянию на конец 2014 г. базовые арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киевской области в долларовом эквиваленте снизились примерно на 30% по сравнению с предыдущим периодом и оказались в диапазоне $3-5 за кв. м для класса «А» и $2-3 для класса «В».

«Наши ставки зафиксированы в евро. Нам приходилось встречаться с арендаторами каждый месяц, в допдоговоре прописывался условный курс», — объяснила «Вестям» Терпило.

Глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине Марина Крестинина считает, что если не будет новых витков девальвации, то ставки складские помещения останутся на текущем уровне.

Другие эксперты предполагают, что хозяева готовы даже снизить ставки, чтобы удержать арендатора. «Как и на протяжении 2014 года, в текущем году «вакантные девелоперы» готовы идти на компромисс и подписывать договоры в гривне и без «жесткой» привязки к валюте», — считает Федор Арбузов.

Свободного места все меньше

В целом по итогам 2014 г. вакантность в сегменте складской недвижимости составляла около 15%, а первом квартале 2015 она снизилась до 14%, несмотря на выведение на рынок новых 14 тыс. кв. м площадей. Но эксперты сомневаются, что удастся достичь уровня хотя бы 2013-го, когда свободными были только 10%.

«Выход на рынок крупных складских объектов в текущем году не планируется, поэтому мы ожидаем постепенного снижения вакантности. Однако глубокий экономический спад не дает предпосылок для ускорения темпов поглощения складских площадей как минимум до конца 2015 г», — говорит руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.

«Учитывая текущую макроэкономическую ситуацию на рынке нет предпосылок для дальнейшего уменьшения вакантности», — соглашается Марина Крестинина.

Источник: DTZ Research

Категория: Общество